המדריך המלא להשקעות נדל״ן בקפריסין 

מאת: נופר רונן

פוסט מעודכן ל2024. כל המידע אודות השקעות נדל״ן בקפריסין.

אני ורומן (בעלי) עברנו לגור בעיר לימסול בקפריסין במאי 2021 (אם מעניין אתכם נושא המעבר לקפריסין אז רשמתי פוסט מפורט על רילוקיישן לקפריסין). עברנו בתקופת הקורונה ורומן ישר זיהה שיש פה פוטנציאל בהשקעות נדל״ן.

למה? המחירים היו נמוכים בגלל הקורונה, קפריסין התחילה להתפתח ממש (היינו בקפריסין כמה פעמים ב7 שנים האחרונות ובכל פעם ראינו עוד בנייה ועוד מקומות חדשים), הודיעו שהולכים לפתוח ריזורט עם הקזינו הכי גדול באירופה, התחילו לבנות נמל לקרוזים בלימסול ובכללי בגלל המיסים הנמוכים התחילו לעבור לפה הרבה חברות. בנוסף התחילה המלחמה בין רוסיה לאוקראינה שגרמה להרבה רוסים ואוקראינים לעבור לגור פה. כמובן שכל הדברים האלה גרמו גם לעליית מחירים, אבל זה עוד יותר הוכיח לנו את הפוטנציאל שקיים בנדל״ן בקפריסין.

קצת על השקעות הנדל״ן שאנחנו עשינו פה בעיר לימסול 

מהרגע שעברנו התחלנו לחפש נכסים טובים להשקעה והלכנו לראות הרבה דירות.

יום אחד צצה הזדמנות ממש טובה להשקעה ממישהי שרצתה למכור את הדירה שלה במהירות. הדירה היתה זקוקה לשיפוץ מלא כדי שהיא תהיה ראויה למגורים ולא היה לה יכולת כלכלית לשפץ אותה. 

רכשנו את הדירה והבאנו זוג חברים שהם ארכיטקטים מקומיים כדי שילוו אותנו בתהליך השיפוץ. הם דאגו להביא איתם קבלן ואת העובדים שלו. השיפוץ לקח בערך 3 חודשים ובסופו קיבלנו דירה שנראית כמה חדשה עם שני חדרי שינה במיקום מרכזי. בבניין אמנם ישן אבל גם הבניין עבר שיפוץ בלובי וחיזוק נגד רעידות אדמה. 

המחיר ששילמנו היה נמוך מאוד לשוק והיום אין מחירים כאלה (הכל יצא לנו 195 אלף יורו כולל הכל – גם ריהוט).  את הדירה אנחנו משכירים ב1500 יורו.

התלהבנו מאוד מנושא שיפוץ הדירות והמשכנו לחפש נכסים להשקעות נוספות. אחרי שנה בערך רומן מצא דירת יד 2 עם 3 חדרי שינה שוב במיקום מרכזי ומחיר נמוך לשוק וגם שחייבת שיפוץ מלא. החלטנו לשפץ אותה ברמה ממש גבוהה כי החלטנו שנעבור לגור בה. לקחנו שוב את זוג הארכיטקטים והקבלן וכעבור 5 חודשי שיפוץ עברנו לדירה. את הדירה הזאת רכשנו עם משכנתא מבנק בקפריסין.

לאחרונה רכשנו שטח עם משקיע במטרה לבנות שם בניין. אנחנו עכשיו בתהליכי השרטוטים עם הארכיטקטים כדי לקבל אישור ראשוני לבניית הבניין (תהליך של בערך חצי שנה).

כפי שאפשר להבין אנחנו ממש מאמינים בשוק הנדל״ן בקפריסין. אמנם המחירים הרבה הרבה יותר גבוהים ממה שהיו כשעברנו לפה אבל עדיין מחירי הדירות לא עלו באותה רמה כמו מחירי השכירות ודבר זה מאפשר לרכוש דירה במחיר יחסית נמוך ולקבל תשואה של לפחות 5% ואפילו בהזדמנויות ממש טובות אפשר להגיע ל8%. 

מאז שעברנו לפה תיעדתי את ההשקעות שלנו באינסטגרם וראיתי שהרבה מתעניינים בנושא. אז החלטתי לכתוב לכם מדריך מלא עם כל המידע על השקעות נדל״ן בקפריסין. פניתי לאיתי ארז שהוא הבעלים של חברת Winest Group המתמחה בנדל״ן בקפריסין ותהליכי רילוקיישן וביחד כתבנו את הפוסט הזה כדי שתקבלו כמה שיותר מידע לגבי השקעות בקפריסין. 

אם אתם מעוניינים להשקיע בנדל״ן בקפריסין ומחפשים חברה שתלווה לכל אורך התהליך אתם מוזמנים להשאיר את הפרטים שלכם בטופס בסוף הפוסט ויחזרו אליכם מחברת Winest Group (פגישת ייעוץ ראשונה בחינם). 

אז איך הכל התחיל ומה זה אומר בכלל להשקיע בקפריסין

עוד לפני הרפורמה המשפטית והרבה בזכות הקורונה, משפחות רבות רצו שקט נפשי והחליטו לבצע רילוקיישן למקומות נוחים יותר כמו תאילנד, קוסטה ריקה וקפריסין. ללא צל של ספק, המשפחות פשוט קופצות למים ומנסות את מזלם. אבל מי שעבר לקפריסין קפץ למים דיי רדודים כי האי המדהים הזה נמצא רק כ-45 דקות מישראל. שנים רבות הכלכלה המקומית נהנת מהשקעות ממשקיעים זרים. זה התחיל עם הסינים שרצו לקבל אזרחות אירופאית והשקיעו כספים למטרת רכישת נכסים. המשיך עם הרוסים והאוקראינים שהגיעו בעקבות הבריחה הגדולה מהמלחמה. ובואו לא נשכח את הבריטים שפעם שלטו פה וקפריסין היה בית המגורים לפנסיה שלהם. הלבנונים הנוצרים שברחו מכל מה שקורה עם חיזבאללה וכמובן הישראלים, שמנסים לברוח מהמדינה אבל עוד מנסים להישאר קרובים, קרובים מאוד. כמובן שיש גם פולנים, גרמנים ועוד משקיעים זרים.

אז מה קרה? הקפריסאים הכריזו על הקמת חברות הייטק ופיננסיות בעיר לימסול, בעקבות ההטבות מס לחברות. שיפצו את המרינה כדי שחברת הקרוזים הגדולה בעולם תגיע בכל הקיץ, הקימו את הקזינו הכי גדול במזרח התיכון, הודיעו על הקמת המרינה החדשה בלרנקה וכל זה בלי לדבר על התיירות שגם ככה כבר הייתה בקפריסין. בשנת 2019 היו כמעט 4 מיליון תיירים ו-3.8 מיליון תיירים בשנת 2023.

כשהישראלים חיפשו השקעות במדינות ברחבי העולם, שוק הנדל"ן בקפריסין עלה בכל שנה בעשרות אחוזים ורק בשנתיים האחרונות הגל של הישראלים הגיע למדינה. 

כשמסתכלים על הנדל"ן בקפריסין, כנראה שנתמקד בשלוש ערים מרכזיות: לימסול, לרנקה ופאפוס. עם זאת יש גם את איה נאפה, פרוטארס, ניקוסיה וכמובן הרי הטרודוס. לכל אחת מהערים יש את הייחודיות שלה שמתאימה לאופי של כל משקיע ומשקיע על פי העדפותיו וצרכיו האישיים.

באיזו עיר כדאי להשקיע בקפריסין?

לימסול

העיר הכי מפותחת בקפריסין שלא מתבססת רק על תיירות, אלא ידועה גם כמקום תעסוקה להייטק ואיפה שנמצא "הכסף הגדול". כשמגיעים ללימסול לא מצליחים לפספס את המגדלים המרהיבים שהקימו, כאלה שלא נמצא בשום מקום אחר בקפריסין. העיר העתיקה בלימסול מושכת אליה את המקומיים והתיירים כאחד – שם נוכל למצוא את שדרת החנויות, ברים ומקומות בילוי. בהיבט הנדל"ני, נראה שמחירי הנדל"ן בצד המזרחי של העיר עלו משמעותית ומאוד קשה למצוא נכסים במחירים זולים, לכן יש ביקוש מאוד גדול בצד המערבי של העיר, באזור זקאקי. חשוב לציין שאזור זקאקי אינו מפותח ונראה כמו המועצה האזורית 'אזור', בין חולון לת"א, שם נוכל לראות מפעלים, משאיות ועוד. מחירי הנדל"ן בעיר עלו משמעותית – נוכל למצוא דירות (באופן כללי) של 2 חדרי שינה וסלון, בבניין ישן לא פחות מ-220,000 אירו. כמובן שתמיד יש מציאות ואולי תצליחו למצוא דירה גם ב-200,000 אירו. בעיניי רבים, לימסול עשתה קפיצה משמעותית ויש חשש שהגיעה לשיא, אבל גדולי הנדל"ן בישראל משווים את לימסול לתל אביב וצופים שהעליות ימשיכו גם בשנים הקרובות. כל עוד האי נמצא בפיתוח השווי שוק של לימסול ימשיך לעלות.

לרנקה

בעיניי, לרנקה נראית כמו נהריה מלפני 20 שנה. זה לא דבר רע דרך אגב, אלא פוטנציאל מצוין. שדה התעופה הבינלאומי של קפריסין נמצא בלרנקה, מה שגורם למיליוני אנשים לעבור דרך העיר. היא נמצאת בין לימסול לאיה נאפה ובמרחק מאוד קצר לניקוסיה, עיר הבירה. לרנקה היא עיר נמל שידועה בתיירות רבה בתקופות החמות של השנה, עם זאת יש גם תיירים שמגיעים בחורף. בשנתיים האחרונות, ענף הנדל"ן בלרנקה קפץ בעשרות אחוזים בעקבות השינויים שנעשים בעיר, כמו הקניון החדש וההודעה על הקמת המרינה החדשה בעיר. הכפר בלרנקה שהכי ידוע בקרב הישראלים הוא ליבדיה שנמצא מאוד קרוב למרינה החדשה ורבים מאמינים בפוטנציאל ובעליית ערך במקום. נוכל למצוא בליבדיה נכסים של 2 חדרי שינה וסלון בקומפלקס חדש עם בריכה וחדר כושר ב-1 מיליון שקל בלבד. נוכל גם למצוא דירת 2 חדרי שינה וסלון ב-700 אלף שקל. בעיניי רבים, לרנקה היא יעד עם פוטנציאל השבחה מעולה, מכיוון שהעיר נמצאת בתחילת הפיתוח שלה והשאלה הגדולה היא מה יקרה לעיר ולכל האי כאשר נראה שהבנייה של המרינה באמת מתקדמת.

פאפוס

עיר מדהימה שמתאימה מאוד לאנשים שאוהבים את הטבע. נוכל לראות את הים מהחלון כמעט מכל כפר במחוז פאפוס. פאפוס ידועה כעיירת קיץ מעולה. נוכל למצוא בה קומפלקס עם בריכה או בתי מלון הכל כלול במחירים אטרקטיביים. לאחרונה, קיימת הגירה חיובית לפאפוס שגורמת לגידול באוכלוסייה מה שהביא את  פאפוס לא להיות רק עיירת קיץ, אלא לעיר שפועלת כל השנה. בשונה מלרנקה ולימסול, בפאפוס נוכל לראות ירוק בעיניים כמעט בכל מקום, עם זאת יש פיתוח מאוד גדול בשנתיים האחרונות ונוכל להבחין בבניינים שנמצאים בשלבי בנייה כמעט בכל מקום. נכון להיום, המחירים בפאפוס קצת יותר יקרים מהמחירים בלרנקה- נוכל למצוא קומפלקס עם בריכה וחדר כושר באזורים נחשבים כמו יוניברסל, קאטו פאפוס וקברי המלכים קצת מעל מיליון שקל. בעיניי המשקיעים הוותיקים, יש לפאפוס עוד הרבה לאן התרחב, אך זה יביא את השטחים הירוקים להפוך בשנים הקרובות לאתרי בנייה. 

בכל אחת מהערים נוכל למצוא מחיר מעולה, תשואה טובה וכמובן מיסוי מאוד נוח.

כשמדברים על התשואה, חשוב לציין שהתשואה הריאלית היום בקפריסין עומדת על כ-5-7%. כן, עדיין יש "מציאות" של 8%+ אך עם זאת המחירים עולים. ללא ספק, התשואה גבוהה ברוב המקרים כ-פי 2 מישראל. 

עד עכשיו דיברנו על מסלול הנדל"ן בקפריסין בשלושת הערים המרכזיות, וכעת ניגע במיסוי – אחד היתרונות הגדולים ביותר של קפריסין.

שכונות מומלצות להשקעה בעיר לימסול

  • בכללי האזורים המרכזיים והתיירותיים נמצאים מתחת לכביש המהיר. אבל עדיין יכולות להיות השקעות טובות מעל לכביש הראשי במידה ויש גישה מהירה לכביש. 
  • אזור מסה גיטוניה mesa geitonia אזור מרכזי בלימסול – יש פה הרבה משרדי חברות, השדרה המרכזית של מקריוס עוברת פה וזה אזור מבוקש לשכירות.
  • אזורים התיירותיים שקרובים לים – במיוחד השכונות  Touristic germasogeia, Touristic agios tychonas touristic mouttagiaka limassol
  • אזור ניאפוליס neapolis
  • אזור הגן חיות והגן העירוני 
  • אזור המרינה – אזור יוקרתי מאוד 
  • העיר העתיקה – טוב בעיקר לדירות להשכרה לטווח קצר
  • למי שמכוון לקבל שוכרים ישראלי אז האזור של בית חב״ד ואזור איוס אטניסוס agios athanasios –  אזור מעל הכביש הראשי שהרבה מהקהילה הישראלית אוהבים לגור בו בגלל שהוא שקט יותר עם בתים פרטיים בעיקר או בנייני בוטיק
  • אזור זקאקי zakaki – אנחנו אישית פחות מתחברים לאזור הזה בגלל שהוא רחוק מהמרכז אבל מצד שני זה אזור מתפתח מאוד בגלל שהוא קרוב לריזורט עם הקזינו הגדול באירופה – שנפתח בקיץ הקודם. ובגלל שבמרכז העיר השכירויות גבוהות מדי אז הרבה חברות מעדיפות להקים שם את המשרדים שלהם. זה אזור שנחשב לאזור יותר לקנייה גם לדירות חדשות ולטווח הרחוק יכול להיות שהוא ישתלם אבל יכול להיות שלא. 

כמובן שבכל שכונה יש יוצאים מן הכלל. יש בניינים או אזורים מסויימים בשכונות ששם גרים מהגרים/פליטים. במקרה הזה לרוב הבניינים יהיו מיושנים ולא מתוחזקים: מעלית לא עובדת, חדר מדרגות מצחין וכו׳.. לרוב הם גרים כמה שותפים בדירה אחת ולכן רצלוי לבדוק כל מקרה לגופו. 

לימסול נחשבת לעיר היקרה ביותר בקפריסין ולכן השקעה בדירת שני חדרי שינה תהיה לפחות 220,000 יורו
מצד שני יש פה גם את האוכלוסיה החזקה ביותר ולכן ניתן להשכיר דירות במחירים גבוהים ולקבל תשואה יפה.

שכונות מומלצות להשקעה בעיר לרנקה

  • פיניקודס
  • מקנזי Mackenzie
  • ליבדיה Lividia
  • ואפילו כ-10 דקות הליכה לכיוון העיר מפיניקודס לכיוון American Academy.

שכונות מומלצות להשקעה בעיר פאפוס

  • קאטו Kato
  • קברי המלכים Tombs of the kings
  • יוניברסל Universal
  • ולאחרונה יש התעוררות גדולה גם בירוסקיפו Geroskipou
  • כמובן שיש את פאיה Peyia, בעיקר לבתים פרטיים.

מיסוי בהשקעות נדל״ן בקפריסין

חשוב לציין שאין אמנת מס בין ישראל לקפריסין ולכן צריך להבין גם את ההשלכות של זה. לכל דבר יש יתרון וחיסרון. כשרוכשים נכס חדש בקפריסין, צריך להצהיר האם הנכס מיועד להשקעה או לשימוש אישי. הסיבה לכך היא שאם תדווחו שהנכס מיועד להשקעה, תצטרכו לשלם 19% על מחיר הרכישה או 5% לשימוש אישי. לאחרונה, החוק קצת שונה לגבי שיעור המע"מ לשימוש אישי וייתכן שתצטרכו לשלם 19% על מחיר הנכס במידה וקבלן הגיש תוכניות לאחר נובמבר 2023. 

כשמחליטים לרכוש נכס יד 2, אנחנו צריכים להכיר שיש דמי העברה ולא מע"מ. המס הוא פרוגרסיבי וניתן לקבל 50% הנחה על דמי העברה.

למשל, אם החלטתם לרכוש נכס יד 2 על סך 250,000 אירו:

סכום לתשלוםגובה מס רכישהסכום הרכישה
€                          2,550.00 3%0-85,000 
€                          4,250.00 5%85,001-170,000 
€                          6,400.00 8%170,000+ 
€                        13,200.00 סה"כ
€                          6,600.00 סה"כ לאחר הנחה של 50%

הוצאות נוספות ברכישת נכס בקפריסין

עורך דין: בין אם תרכשו נכס חדש או יד 2 תצטרכו עורך דין שילווה אתכם בעסקה. נכון להיום, רוב אנשי המקצוע יבקשו מכם כ-1%, עם זאת יש עורכי דין מקומיים שגובים מחיר קבוע ולא אחוז מהעסקה. 

מס בולים: יש לשלם למחלקת המס בקפריסין מס על המסמכים הנלווים להסכם המכר. בדרך כלל מדובר בכמה מאות אירו. לרוב נשלם 0.2% מהעסקה (אם הנכס עולה מעל 170,000).

מיסים לעירייה: התשלום משתנה בהתאם למיקום הנכס וגודל הנכס ומדובר בתשלום שנתי של כ-80-300 אירו בשנה.

הוצאות בשטחים משותפים: אתם רוצים לשלם עבור ועד בית ותחזוקה מכיוון שיש נכסים שהדיירים לא משלמים ואתם לא הייתם רוצים לגור במתחם כזה. התשלום משתנה בהתאם לפסיליטיז שהמתחם מציע כגון בריכה, חדר כושר ועוד.

ביטוח: רבים שוכחים מההוצאה הזאת, אבל כמו שיש לך ביטוח דירה בארץ, תצטרכו לרכוש ביטוח דירה בקפריסין.

בטח שאלתם את עצמכם כמה מס תצטרכו לשלם על ההכנסה שלכם, הרי השותפים שלנו לעולם לא יתנו לנו לאכול את העוגה לבד, נכון? 

מס הכנסה על השקעה בקפריסין

כמו שציינתי שאין אמנת מס בין קפריסין לישראל ולכן חשוב להכיר את החוקים.

שכירות: כל הכנסה מתחת ל-19,500 אירו לאדם שרשום על הנכס- נשלם 0% מס בקפריסין. אם הנכס רשום עלי ועל רומן, אז נהיה פטורים ממס בקפריסין בגובה של 39,000 אירו.

עם זאת, נצטרך לשלם 2.65% מס מההכנסה עבור GHSC בין אם אנחנו תושבי קפריסין או לא. 

בישראל, נצטרך להגיש דו"ח עם רואה חשבון ולבחור (כנראה) במסלול הירוק ולשלם 15% מס על ההכנסה שלנו מהשכירות בקפריסין. לפי הניסיון שלי בלבד, תצטרכו להצהיר על ההכנסות ולשלם 15% גם אם תשקיעו במדינות אחרות בעולם.

מכירת נכס בקפריסין

באופן כללי, כשמוכרים נכס בקפריסין נצטרך לשלם 20% על הרווח (גם למי שלא תושב ישראל וגם מי שכן). עם זאת, במכירת נכס בפעם הראשונה יש מספר הטבות ששווה להכיר.

במידה והנכס רשום על שני אנשים, אתם תהיו זכאים לפטור של 17,086 אירו כל אחד ותוכלו לקזז את העלויות (עם חשבוניות) שיש לכם על הבית כגון עורכי דין, שיפוץ, תיווך ועוד. לאחר שנקזז את כל ההוצאות תשלמו 20% על הרווח שנשאר לכם.

לדוגמא: רכשתם נכס ב300,000 אירו ומכרתם את הנכס ב-400,000 אירו

€                                               300,000.00 סכום רכישה
€                                               400,000.00 סכם מכירה
€                                               100,000.00 רווח ברוטו
€                                                 20,000.00 הוצאות במהלך החזקת הנכס (דוגמא)
€                                                 80,000.00 רווח לאחר הוצאות
€                                                 45,828.00 פטור מס של 17,086X2
€                                                   9,165.60 תשלום מיסים 20%

לתושבי ישראל : כשתחזירו את הכסף לישראל, תצטרכו לשלם 25% מס רווח הון. 

לתושבי ואזרחי קפריסין : יש פטור נוסף שאפשר לקבל עד 85,430 אירו במידה ואנחנו אזרחים או תושבים חוקיים בקפריסין ומוכיחים שהבית באמת שימש אותנו למגורים ב-5 שנים האחרונות (יכולים גם לתת פחות מזה אבל זה המקסימום).

חברות ומעבר לקפריסין

בתור תושבים שחיו בישראל, לימדו אותנו שאתה רוצה לשלם 47% מס בישראל כי זה אומר שאנחנו מרוויחים מעולה, עם זאת למה לשלם כל כך הרבה מיסים אם בקפריסין אפשר לפתוח חברה ולשלם רק 12.5%? אחד היתרונות שקפריסין מציעה היא הטבות מס לחברות. ישראלים רבים מבצעים את המעבר לקפריסין וחוסכים המון כסף בכל שנה. לדוגמא, איתי סיפר לי על לקוח שלו שמתעסק בעולם הגיימינג והרוויח בשנת 2022 למעלה מ-2 מיליון שקל. כמו שאתם מבינים, השותפים במדינה לקחו את החלק שלהם. עם זאת, הלקוח עבר לקפריסין והצליח לחסוך מאות אלפי שקלים בזכות המעבר לקפריסין. חשוב לציין שיש להתייעץ עם רואה חשבון ועורך דין על פתיחת החברה אם לא ניתקתם תושבות. 

עד עכשיו הצגנו את כל הדברים הטובים, מה עם הדברים הרעים?

מה החסרונות בהשקעה בקפריסין?

קפריסין היא מדינה מתפתחת ולא מפותחת וצריך להתרגל לכך. אנחנו לא מגיעים למדינה אירופאית כמו מדריד, אתונה או בריסל. 

"סיגה סיגה" – הכל עובד לאט ומה שאפשר לדחות למחר, נדחה לעוד יומיים. הקצב בקפריסין עובד אחרת וזאת הסיבה שהרבה אנשים אוהבים את קפריסין- אין לחץ נפשי כל כך גדול…

צמצום אפשרויות- כמו בכל מקום, יש חלון הזדמנויות שבו אפשר להשקיע ולהרוויח כסף, החלון בקפריסין מצטמצם בכל יום.

ערבות בנקאית- מאז המשבר ב-2013, הקבלנים מעדיפים לא לקחת הלוואת מהבנק ולכן אין ערבות בנקאית. אם אתם יודעים או לא, גם בישראל לא היה קיים המושג ערבות בנקאית עד מקרה חפציבה. אז מה עושים? העורך דין מפקיד את החוזה ברשם המקרקעין כהערת אזהרה בטאבו על שמכם ומשלמים בתשלומים. העורך דין מבצע את כל הבדיקות המקיפות כדי לוודא שהקבלן יציב.

קבלנים- ישנם קבלנים שמפרסמים את עצמם בכל מיני ערוצים שונים אך חשוב להכיר לעומק את הקבלן ולא רק מהזווית של המתווך או מלווה משקיעים. חשוב לשמוע על מקרי עבר ולוודא שהקבלן יספק את הנכס בזמן, באיכות טובה ועם נסח טאבו.

רילוקיישן באמצעות רכישת נכס בקפריסין

רכישת נכס ב-300 אלף אירו + מע”מ מאפשרת קבלת תושבות קבע PR בקפריסין.

התנאים לקבלת PR בעת רכישת נכס בקפריסין

  • רכישת נכס חדש מעל 300 אלף אירו
  • יש לשלם מע”מ
  • הוכחת הכנסה
  • לא ניתן לעבוד בקפריסין
  • הוכחת clean criminal record
  • חובה להגיע לקפריסין לפחות פעם אחת בשנתיים.

למה לי להגיש ל-Permanent Residence?

  1. מקבלים אישור תושבות בקפריסין – ניתן להישאר מעבר ל-90 ימים בקפריסין ולא צריך להגיש את הבקשה מחדש בכל שנה.
  2. ניתן להשתמש בשירותי בריאות הממלכתיים של קפריסין – GESY
  3. ניתן להגיש בקשה לאזרחות לאחר 5 שנים רצופות – נכון להיום*

תהליך רכישת הנכס בקפריסין – בליווי חברת Winest_Group

  • שיחת היכרות
  • מידע על האזורים
  • הבנה על החוקים של קפריסין – אין ערבות בנקאית
  • שיתוף נכסים פוטנציאליים
  • סיור בקפריסין להכיר את הערים, כפרים ולראות נכסים
  • פגישה עם אנשי מקצוע

לאחר שמצאנו נכס:

  • זכרון דברים
  • חתימת החוזה
  • תשלום על פי קצב התקדמות הבנייה
  • קבלת מפתח
  • נסח טאבו

היתרונות ברכישת נכס בקפריסין

  • מחירים אטרקטיביים בהשוואה לישראל
  • קרבה לים
  • 40 דקות מישראל – ניתן לראות את הנכס
  • תשואה מעולה
  • פיתוח בכל רחבי קפריסין
  • עידוד משקיעים זרים בעקבות המיסוי
  • פיתוח הייטק
  • סטטוס תושבות קבע
  • רישום מלא בטאבו
  • איכות חיים
  • מחשבה על רילוקיישן

האם אפשר לקבל משכנתא בקפריסין בתור תושב ישראל?

תשובה של איתי:

הייתה לי שיחה עם יש מקצוע מקפריסין שמתמחה במשכנתאות עבור חברות. (עבור לקוח שקונה אדמה ורוצה לבנות)
במהלך הפגישה הוא ציין שהריבית בקפריסין עומדת בערך על 3.5% ואז יוסיפו עוד 2-3% ריבית ונגיע לריבית של 6-6.5%.

מעבר לכך, יש רשימה ארוכה של מסמכים שצריך להביא מישראל כי אין לנו שום הכנסה בקפריסין וזה הופך את העסק למורכב יותר.
כעיקרון, הכי נכון הוא לרכוש נכס בקפריסין ולהראות הכנסה בקפריסין משכירות ורק אז.

במידה ולא, כמו במקרה שלך, יהיה מאוד קשה לאשר את זה אבל אני לא פוסל. תצטרכו לתרגם תלושי שכר, להראות שיש לכם מאיפה לשלם, יבקשו דפי חשבון בנק ואפילו מסמך מהבנק שמעיד שאתם לקוח טוב. להבין איזה נכס אתם רוכשים ותצטרכו לספק הוכחות למחירי שכירות בשוק שתרצו להשכיר את הנכס. למשל, 2 חדרי שינה וסלון ב1000 אירו בשוק. אז הבנק יחשב את זה ב750 אירו.

התהליך יכול לקחת כמה חודשים טובים… לכן הרבה ישראלים לוקחים הלוואה לכל מטרה כי הריבית דיי דומה ובארץ לא עושים חיים קשים כמו בקפריסין. לאדם שגר בקפריסין או שיש לו כבר הכנסה בקפריסין זה יהיה פחות.

העברת כספים לקפריסין

במהלך רכישת הנכס שלנו בקפריסין אנחנו צריכים להעביר כסף לקבלן/מוכר הנכס.

כשמעבירים כספים מישראל לחו"ל הבנק בישראל מבקש לדעת בהרבה מהמקרים את סיבת ההעברה.
החל משנת 2024, הבנקים בישראל הפכו את התהליך ליותר מעצבן והיום יש בנקים שמבקשים טופס ניקוי מס במקור גם על סכום של 2000 אירו. בעבר סכומים מתחת ל-50 אלף שקל לא היו קופצים לבנקאיים ולכן לא היינו צריכים לספק שום מסמך, לפחות בשלב הreservation.
יש מצבים שגם אם תעבירו 15 אלף אירו לא יבקשו מכם כלום והכל בסדר. זה משתנה בהתאם לבנק שלכם, סניף, פעילות וכו'. הפעולה "קופצת" במערכת הבנקאית והבנאדם שיושב במחלקת מט"ח צריך לקבל מסמך כדי לשחרר את התשלום.

כשאתם נכנסים לאפליקציה של כל בנק ומכניסים את חשבון המוטב דרך IBAN אז יתכן כשתלחצו על המשך יבקשו מכם לבחור את סיבת ההעברה.
לכאורה כשאתם מעבירים בין חשבון שלכם בישראל לחשבון בקפריסין או במדינה אחרת אז לא תצטרכו לספק טופס ניקוי מס במקור כי מדובר בהעברה בין חשבונות שלכם.
כשאתם מעבירים לחו"ל למטרת ייעוץ ושירות אז ניתן להעביר תחת סעיף של עד 250 אלף דולר שנתי ללא טופס ניקוי מס במקור.

כששואלים לגבי תשלום דפוזיט ישירות לקבלן אז תצטרכו להמציא מסמך שנקרא טופס ניקוי מס במקור 2513. עכשיו יש 2 טפסים
2513/1 ו2513/2
יש הבדל קטן ביניהם
2513/2 מדבר על מדינות שיש אמנת מס ויש רשימה בטופס על איזה מדינות מדובר.
2513/1 מדבר על מדינות שאין אמנת מס.

תצטרכו לצרף את החוזה reservation חתום או מסמך של חוזה רכישת הנכס ולרשום את סיבת ההעברה.
ניתן להוריד את הדף מהאינטרנט ולהגיש אותו בכמה אפשרויות שונות.
בעבר היו מקבלים את האישור אחרי יומיים שלושה, היום זה יכול לקחת גם מעבר לחודש.
קבלנים בקפריסין מכירים את הסיטואציה ולכן חשוב שתוודאו שיש סעיף בחוזה שמסביר שבמידה ויש עיכוב אז הם ממתינים לתשלום.
כמקבלים את הטופס משתפים עם הבנק ואז אין כל בעיה לבצע את ההעברה ללא ניקוי 25%.

מסמנים את כל סכום הרכישה ולא רק את הסכום עבור הדפוזיט בטופס כי אז לא אצטרך לספק את הטופס כל פעם מחדש.

התחזית לחמש השנים הבאות בשוק הנדל״ן בקפריסין 

הייתי ביריד נדלן ב3-4 ליולי 2024 בלימסול REALTYon EXPO

במהלך היריד היו כמה הרצאות והלכתי לפאנל שאלות שישתתפו בהם 5 משתתפים מתחום הנדל״ן שדיברו על התחזית לחמש השנים הבאות בשוק הנדל״ן בקפריסין. סיכמתי בקצרה מה שנאמר.

האם חוסר הוודאות כמו מצב המלחמה עם ישראל ישפיע על השוק לרעה פה בקפריסין 

לפי ההיסטוריה אפשר דווקא לראות שהמצבים האלה גרמו לשוק להתפתח פה 

כמו שקרה במלחמה של לבנון כמו שקרה במלחמה של רוסיה אוקראינה

בהתחלה יש הלם חודש חודשיים אבל אז אנשים עושים חישוב מסלול מחדש ומבינים שהם צריכים  plan b למגורים וקפריסין הוא אי מאוד מזמין ומקבל ואנשים מוצאים פה מפלט 

האם משהו יכול להשפיע לשלילה על שוק הנדל״ן בחמש שנים הקרובות ?

אני לא רואה שום סיבה שמשהו ישתנה בשנים הקרובות ואני חושבת שהשוק ימשיך להתפתח כמו שהוא עכשיו . צריך להיות ממוקדים ולהמשיך לעשות מה שעושים עכשיו . הביקוש גדל וגם תוכנית הpr מעלה את הביקוש . כל שנה יש 4000 דירות חדשות למכירה באי אז כן אנחנו עומדים בביקוש.

האם יש ירידה השנה לעומת שנה שעברה?

יש כאלה שאומרים שיש ירידה השנה בביקוש לרכישות דירות אבל זה לא נכון זאת שנה טובה ונורמלית . שנה שעברה היתה משוגעת ולא ריאלית. יזמים לא עמדו בקצב הביקוש. זה דווקא מעודד שהשנה היתה שנה נורמלית וזה הולך להיות ככה בחמש שנים הבאות . תמשיך להיות עלייה יציבה בכל שנה בצורה נורמלית. 

מה לגבי השוק המקומי ?

כל הזמן מסתכלים על השוק הזר אבל דווקא הכי הרבה מכירות (לא סכומי השקעה ) היו על ידי המקומיים אז לא צריך להזניח את השוק המקומי 

באילו ערים הכי שווה להשקיע? 

לפי הדעה של אחד האנשים בפאנל  ללימסול ולרנקה יש הכי פוטנציאל בהמשך התפתחות הנדל״ן פה . פאפוס קצת שונה כי היא מושכת יותר אנשים בפנסיה. 

מה חשוב לעשות להמשך התפתחות הנדל״ן פה?

מה שהכי חשוב זה להמשיך להתפתח ולשמור על יציבות כלכלית ולא רק מבחינה נדל״ן , כי בסוף המלחמות יגמרו ומה שחשוב זה שתהיה פה יציבות . החינוך יתקדם פה מאוד לרמה בינלאומית.האוניברסיטה פה בניקוסיה מתקדמת מאוד 

כדי להמשיך בגדילה בנדל״ן חייבת להיות אסטרטגיה ותכנון חכם מצד היזמות הנדלנית פה. יש פה גדילה מאוד מהירה אבל זה גורם לחוסר זמן להשקיע בתכנון ואסטרטגיה . הקורונה היתה קשה אבל מצד שני היא נתנה זמן ליזמים לעצור ולתכנן הלאה ולבנות תוכנית חכמה . עכשיו יש גדילה מואצת וזה יכול ליצור חסרון בחוסר זמן לאסטרטגיה נכונה . צריך תשתיות טובות יותר וכן עובדים על זה , אבל צריך לחשוב על ההמשך ולא רק לחמש שנים הבאות אלא מעבר לזה. 

מה האתגרים העיקריים שיזמים צריכים להתמודד איתם 

  1. השינויים בחוקי הבנייה מטעם הממשלה 
  1. צוואר הבקבוק הכי גדול כרגע הוא מספר האנשים בבנייה 

אין מספיק אנשים וזה גורם לדחיות ומונע מיזמים להתחיל עוד פרוייקטים 

אנחנו בתהליך לאשר להביא יותר זרים לבנייה אם זה לא ישנה זה ימשיך להיות צוואר בקבוק ולא נוכל לגדול בבנייה

קבוצת וואטסאפ להשקעות נדל״ן ורילוקיישן בקפריסין

פתחתי קבוצת וואסטאפ להשקעות נדל״ן בקפריסין, אני ואיתי ארז ננהל את הקבוצה. יש שם תכנים קצרים שקשורים לתחום הנדל״ן פה ועל רילוקיישן לקפריסין, פרוייקטים מעניינים להשקעה, דירות יד 2 שאני ורומן הולכים לראות במחירים נמוכים לשוק, וובינרים על נושא הנדל״ן ורילוקיישן שנעשה בהמשך ועוד… אם זה תחום שמעניין אתכם אז אתם מוזמנים להצטרף לקבוצה וגם לשתף אותה עם חברים
קישור לקבוצת וואסטסאפ להשקעות נדל״ן ורילוקיישן בקפריסין

לסיכום, קפריסין מציעה הרבה הזדמנויות השקעה ומעודדת זרים להשקיע במדינה על ידי הטבות מס ומחירים מעולים. מחירי הנדל"ן בקפריסין טיפסו בשנים האחרונות וממשיכים לטפס בזכות הביקוש הגדול. ישנם הרבה הצעות על השקעות ברחבי קפריסין, אבל חשוב להבין מה הפוטנציאל של הנכס ולא רק מה מחיר הנכס, הרי מה תעשו עם נכס שעולה 100,000 אירו ולא תוכלו להשכיר אותו? בעיניי, מיקום זה שם המשחק ושווה להשקיע קצת יותר ולדעת שיש וודאות שנוכל להשכיר את הנכס. כמו גם להאמין בפוטנציאל של עליית ערך, הרי האי נמצא בפיתוח מאוד גדול. התהליך לרכישת נכס בקפריסין יכול להיות מאוד מבלבל עם כל הפרסומים השונים ברשתות, אבל התהליך יכול להיות גם מאוד פשוט כשבוחרים את האנשים הנכונים סביבכם.

אם אתם מעוניינים להשקיע בנדל״ן בקפריסין ומחפשים חברה שתלווה לכל אורך התהליך אתם מוזמנים להשאיר את הפרטים שלכם בטופס ויחזרו אליכם מחברת Winest Group (פגישת ייעוץ בחינם).

    ההודעה נשלחה בהצלחה
    אירעה שגיאה, אנא נסה שוב מאוחר יותר
    נא להזין שם נא להזין כתובת מייל נא להזין טלפון נא להזין את נושא ההודעה נא להזין את תוכן ההודעה

    כתיבת תגובה

    יש להזין תגובהיש להזין שם יש להזין כתובת מייל תקינה מייל לא תקין
    תודה! תגובתך נוספה בהצלחה וממתינה לאישור
    שגיאה בהוספת ההודעה, אנא נסה שנית מאוחר יותר

    האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *