המדריך המלא להשקעות נדל״ן בקפריסין 

קצת על השקעות הנדל״ן שאנחנו עשינו פה בעיר לימסול 

מהרגע שעברנו התחלנו לחפש נכסים טובים להשקעה והלכנו לראות הרבה דירות.

יום אחד צצה הזדמנות ממש טובה להשקעה ממישהי שרצתה למכור את הדירה שלה במהירות. הדירה היתה זקוקה לשיפוץ מלא כדי שהיא תהיה ראויה למגורים ולא היה לה יכולת כלכלית לשפץ אותה. 

רכשנו את הדירה והבאנו זוג חברים שהם ארכיטקטים מקומיים כדי שילוו אותנו בתהליך השיפוץ. הם דאגו להביא איתם קבלן ואת העובדים שלו. השיפוץ לקח בערך 3 חודשים ובסופו קיבלנו דירה שנראית כמה חדשה עם שני חדרי שינה במיקום מרכזי. בבניין אמנם ישן אבל גם הבניין עבר שיפוץ בלובי וחיזוק נגד רעידות אדמה. 

המחיר ששילמנו היה נמוך מאוד לשוק והיום אין מחירים כאלה (הכל יצא לנו 195 אלף יורו כולל הכל – גם ריהוט).  את הדירה אנחנו משכירים ב1500 יורו.

התלהבנו מאוד מנושא שיפוץ הדירות והמשכנו לחפש נכסים להשקעות נוספות. אחרי שנה בערך רומן מצא דירת יד 2 עם 3 חדרי שינה שוב במיקום מרכזי ומחיר נמוך לשוק וגם שחייבת שיפוץ מלא. החלטנו לשפץ אותה ברמה ממש גבוהה כי החלטנו שנעבור לגור בה. לקחנו שוב את זוג הארכיטקטים והקבלן וכעבור 5 חודשי שיפוץ עברנו לדירה. את הדירה הזאת רכשנו עם משכנתא מבנק בקפריסין.

לאחרונה רכשנו שטח עם משקיע במטרה לבנות שם בניין. אנחנו עכשיו בתהליכי השרטוטים עם הארכיטקטים כדי לקבל אישור ראשוני לבניית הבניין (תהליך של בערך חצי שנה).

כפי שאפשר להבין אנחנו ממש מאמינים בשוק הנדל״ן בקפריסין. אמנם המחירים הרבה הרבה יותר גבוהים ממה שהיו כשעברנו לפה אבל עדיין מחירי הדירות לא עלו באותה רמה כמו מחירי השכירות ודבר זה מאפשר לרכוש דירה במחיר יחסית נמוך ולקבל תשואה של לפחות 5% ואפילו בהזדמנויות ממש טובות אפשר להגיע ל8%. 

מאז שעברנו לפה תיעדתי את ההשקעות שלנו באינסטגרם וראיתי שהרבה מתעניינים בנושא. אז החלטתי לכתוב לכם מדריך מלא עם כל המידע על השקעות נדל״ן בקפריסין. פניתי לאיתי ארז שהוא הבעלים של חברת Winest Group המתמחה בנדל״ן בקפריסין ותהליכי רילוקיישן וביחד כתבנו את הפוסט הזה כדי שתקבלו כמה שיותר מידע לגבי השקעות בקפריסין. 

אם אתם מעוניינים להשקיע בנדל״ן בקפריסין ומחפשים חברה שתלווה לכל אורך התהליך אתם מוזמנים להשאיר את הפרטים שלכם בטופס בסוף הפוסט ויחזרו אליכם מחברת Winest Group (פגישת ייעוץ ראשונה בחינם). 

אז איך הכל התחיל ומה זה אומר בכלל להשקיע בקפריסין

עוד לפני הרפורמה המשפטית והרבה בזכות הקורונה, משפחות רבות רצו שקט נפשי והחליטו לבצע רילוקיישן למקומות נוחים יותר כמו תאילנד, קוסטה ריקה וקפריסין. ללא צל של ספק, המשפחות פשוט קופצות למים ומנסות את מזלם. אבל מי שעבר לקפריסין קפץ למים דיי רדודים כי האי המדהים הזה נמצא רק כ-45 דקות מישראל. שנים רבות הכלכלה המקומית נהנת מהשקעות ממשקיעים זרים. זה התחיל עם הסינים שרצו לקבל אזרחות אירופאית והשקיעו כספים למטרת רכישת נכסים. המשיך עם הרוסים והאוקראינים שהגיעו בעקבות הבריחה הגדולה מהמלחמה. ובואו לא נשכח את הבריטים שפעם שלטו פה וקפריסין היה בית המגורים לפנסיה שלהם. הלבנונים הנוצרים שברחו מכל מה שקורה עם חיזבאללה וכמובן הישראלים, שמנסים לברוח מהמדינה אבל עוד מנסים להישאר קרובים, קרובים מאוד. כמובן שיש גם פולנים, גרמנים ועוד משקיעים זרים.

אז מה קרה? הקפריסאים הכריזו על הקמת חברות הייטק ופיננסיות בעיר לימסול, בעקבות ההטבות מס לחברות. שיפצו את המרינה כדי שחברת הקרוזים הגדולה בעולם תגיע בכל הקיץ, הקימו את הקזינו הכי גדול במזרח התיכון, הודיעו על הקמת המרינה החדשה בלרנקה וכל זה בלי לדבר על התיירות שגם ככה כבר הייתה בקפריסין. בשנת 2019 היו כמעט 4 מיליון תיירים ו-3.8 מיליון תיירים בשנת 2023.

כשהישראלים חיפשו השקעות במדינות ברחבי העולם, שוק הנדל"ן בקפריסין עלה בכל שנה בעשרות אחוזים ורק בשנתיים האחרונות הגל של הישראלים הגיע למדינה. 

כשמסתכלים על הנדל"ן בקפריסין, כנראה שנתמקד בשלוש ערים מרכזיות: לימסול, לרנקה ופאפוס. עם זאת יש גם את איה נאפה, פרוטארס, ניקוסיה וכמובן הרי הטרודוס. לכל אחת מהערים יש את הייחודיות שלה שמתאימה לאופי של כל משקיע ומשקיע על פי העדפותיו וצרכיו האישיים.

באיזו עיר כדאי להשקיע בקפריסין?

שכונות מומלצות להשקעה בעיר לימסול

• בכללי האזורים המרכזיים והתיירותיים נמצאים מתחת לכביש המהיר. אבל עדיין יכולות להיות השקעות טובות מעל לכביש הראשי במידה ויש גישה מהירה לכביש. 
• אזור מסה גיטוניה mesa geitonia אזור מרכזי בלימסול – יש פה הרבה משרדי חברות, השדרה המרכזית של מקריוס עוברת פה וזה אזור מבוקש לשכירות.
• אזורים התיירותיים שקרובים לים – במיוחד השכונות  Touristic germasogeia, Touristic agios tychonas touristic mouttagiaka limassol
• אזור ניאפוליס neapolis
• אזור הגן חיות והגן העירוני 
• אזור המרינה – אזור יוקרתי מאוד 
• העיר העתיקה – טוב בעיקר לדירות להשכרה לטווח קצר
• למי שמכוון לקבל שוכרים ישראלי אז האזור של בית חב״ד ואזור איוס אטניסוס agios athanasios –  אזור מעל הכביש הראשי שהרבה מהקהילה הישראלית אוהבים לגור בו בגלל שהוא שקט יותר עם בתים פרטיים בעיקר או בנייני בוטיק
• אזור זקאקי zakaki – אנחנו אישית פחות מתחברים לאזור הזה בגלל שהוא רחוק מהמרכז אבל מצד שני זה אזור מתפתח מאוד בגלל שהוא קרוב לריזורט עם הקזינו הגדול באירופה – שנפתח בקיץ הקודם. ובגלל שבמרכז העיר השכירויות גבוהות מדי אז הרבה חברות מעדיפות להקים שם את המשרדים שלהם. זה אזור שנחשב לאזור יותר לקנייה גם לדירות חדשות ולטווח הרחוק יכול להיות שהוא ישתלם אבל יכול להיות שלא. 

כמובן שבכל שכונה יש יוצאים מן הכלל. יש בניינים או אזורים מסויימים בשכונות ששם גרים מהגרים/פליטים. במקרה הזה לרוב הבניינים יהיו מיושנים ולא מתוחזקים: מעלית לא עובדת, חדר מדרגות מצחין וכו׳.. לרוב הם גרים כמה שותפים בדירה אחת ולכן רצלוי לבדוק כל מקרה לגופו. 

לימסול נחשבת לעיר היקרה ביותר בקפריסין ולכן השקעה בדירת שני חדרי שינה תהיה לפחות 220,000 יורו
מצד שני יש פה גם את האוכלוסיה החזקה ביותר ולכן ניתן להשכיר דירות במחירים גבוהים ולקבל תשואה יפה.

שכונות מומלצות להשקעה בעיר לרנקה

• פיניקודס
• מקנזי Mackenzie
• ליבדיה Lividia
• ואפילו כ-10 דקות הליכה לכיוון העיר מפיניקודס לכיוון American Academy.

שכונות מומלצות להשקעה בעיר פאפוס

• קאטו Kato
• קברי המלכים Tombs of the kings
• יוניברסל Universal
• ולאחרונה יש התעוררות גדולה גם בירוסקיפו Geroskipou
• כמובן שיש את פאיה Peyia, בעיקר לבתים פרטיים.

מיסוי בהשקעות נדל״ן בקפריסין

חשוב לציין שאין אמנת מס בין ישראל לקפריסין ולכן צריך להבין גם את ההשלכות של זה. לכל דבר יש יתרון וחיסרון. כשרוכשים נכס חדש בקפריסין, צריך להצהיר האם הנכס מיועד להשקעה או לשימוש אישי. הסיבה לכך היא שאם תדווחו שהנכס מיועד להשקעה, תצטרכו לשלם 19% על מחיר הרכישה או 5% לשימוש אישי. לאחרונה, החוק קצת שונה לגבי שיעור המע"מ לשימוש אישי וייתכן שתצטרכו לשלם 19% על מחיר הנכס במידה וקבלן הגיש תוכניות לאחר נובמבר 2023. 

כשמחליטים לרכוש נכס יד 2, אנחנו צריכים להכיר שיש דמי העברה ולא מע"מ. המס הוא פרוגרסיבי וניתן לקבל 50% הנחה על דמי העברה.

למשל, אם החלטתם לרכוש נכס יד 2 על סך 250,000 אירו:

הוצאות נוספות ברכישת נכס בקפריסין

עורך דין: בין אם תרכשו נכס חדש או יד 2 תצטרכו עורך דין שילווה אתכם בעסקה. נכון להיום, רוב אנשי המקצוע יבקשו מכם כ-1%, עם זאת יש עורכי דין מקומיים שגובים מחיר קבוע ולא אחוז מהעסקה. 

מס בולים: יש לשלם למחלקת המס בקפריסין מס על המסמכים הנלווים להסכם המכר. בדרך כלל מדובר בכמה מאות אירו. לרוב נשלם 0.2% מהעסקה (אם הנכס עולה מעל 170,000).

מיסים לעירייה: התשלום משתנה בהתאם למיקום הנכס וגודל הנכס ומדובר בתשלום שנתי של כ-80-300 אירו בשנה.

הוצאות בשטחים משותפים: אתם רוצים לשלם עבור ועד בית ותחזוקה מכיוון שיש נכסים שהדיירים לא משלמים ואתם לא הייתם רוצים לגור במתחם כזה. התשלום משתנה בהתאם לפסיליטיז שהמתחם מציע כגון בריכה, חדר כושר ועוד.

ביטוח: רבים שוכחים מההוצאה הזאת, אבל כמו שיש לך ביטוח דירה בארץ, תצטרכו לרכוש ביטוח דירה בקפריסין.

בטח שאלתם את עצמכם כמה מס תצטרכו לשלם על ההכנסה שלכם, הרי השותפים שלנו לעולם לא יתנו לנו לאכול את העוגה לבד, נכון? 

מס הכנסה על השקעה בקפריסין

כמו שציינתי שאין אמנת מס בין קפריסין לישראל ולכן חשוב להכיר את החוקים.

שכירות: כל הכנסה מתחת ל-19,500 אירו לאדם שרשום על הנכס- נשלם 0% מס בקפריסין. אם הנכס רשום עלי ועל רומן, אז נהיה פטורים ממס בקפריסין בגובה של 39,000 אירו.

עם זאת, נצטרך לשלם 2.65% מס מההכנסה עבור GHSC בין אם אנחנו תושבי קפריסין או לא. 

בישראל, נצטרך להגיש דו"ח עם רואה חשבון ולבחור (כנראה) במסלול הירוק ולשלם 15% מס על ההכנסה שלנו מהשכירות בקפריסין. לפי הניסיון שלי בלבד, תצטרכו להצהיר על ההכנסות ולשלם 15% גם אם תשקיעו במדינות אחרות בעולם.

מכירת נכס בקפריסין

באופן כללי, כשמוכרים נכס בקפריסין נצטרך לשלם 20% על הרווח (גם למי שלא תושב ישראל וגם מי שכן). עם זאת, במכירת נכס בפעם הראשונה יש מספר הטבות ששווה להכיר.

במידה והנכס רשום על שני אנשים, אתם תהיו זכאים לפטור של 17,086 אירו כל אחד ותוכלו לקזז את העלויות (עם חשבוניות) שיש לכם על הבית כגון עורכי דין, שיפוץ, תיווך ועוד. לאחר שנקזז את כל ההוצאות תשלמו 20% על הרווח שנשאר לכם.

לדוגמא: רכשתם נכס ב300,000 אירו ומכרתם את הנכס ב-400,000 אירו

לתושבי ישראל : כשתחזירו את הכסף לישראל, תצטרכו לשלם 25% מס רווח הון. 

לתושבי ואזרחי קפריסין : יש פטור נוסף שאפשר לקבל עד 85,430 אירו במידה ואנחנו אזרחים או תושבים חוקיים בקפריסין ומוכיחים שהבית באמת שימש אותנו למגורים ב-5 שנים האחרונות (יכולים גם לתת פחות מזה אבל זה המקסימום).

חברות ומעבר לקפריסין

בתור תושבים שחיו בישראל, לימדו אותנו שאתה רוצה לשלם 47% מס בישראל כי זה אומר שאנחנו מרוויחים מעולה, עם זאת למה לשלם כל כך הרבה מיסים אם בקפריסין אפשר לפתוח חברה ולשלם רק 12.5%? אחד היתרונות שקפריסין מציעה היא הטבות מס לחברות. ישראלים רבים מבצעים את המעבר לקפריסין וחוסכים המון כסף בכל שנה. לדוגמא, איתי סיפר לי על לקוח שלו שמתעסק בעולם הגיימינג והרוויח בשנת 2022 למעלה מ-2 מיליון שקל. כמו שאתם מבינים, השותפים במדינה לקחו את החלק שלהם. עם זאת, הלקוח עבר לקפריסין והצליח לחסוך מאות אלפי שקלים בזכות המעבר לקפריסין. חשוב לציין שיש להתייעץ עם רואה חשבון ועורך דין על פתיחת החברה אם לא ניתקתם תושבות. 

עד עכשיו הצגנו את כל הדברים הטובים, מה עם הדברים הרעים?

מה החסרונות בהשקעה בקפריסין?

קפריסין היא מדינה מתפתחת ולא מפותחת וצריך להתרגל לכך. אנחנו לא מגיעים למדינה אירופאית כמו מדריד, אתונה או בריסל. 

"סיגה סיגה" – הכל עובד לאט ומה שאפשר לדחות למחר, נדחה לעוד יומיים. הקצב בקפריסין עובד אחרת וזאת הסיבה שהרבה אנשים אוהבים את קפריסין- אין לחץ נפשי כל כך גדול…

צמצום אפשרויות- כמו בכל מקום, יש חלון הזדמנויות שבו אפשר להשקיע ולהרוויח כסף, החלון בקפריסין מצטמצם בכל יום.

ערבות בנקאית- מאז המשבר ב-2013, הקבלנים מעדיפים לא לקחת הלוואת מהבנק ולכן אין ערבות בנקאית. אם אתם יודעים או לא, גם בישראל לא היה קיים המושג ערבות בנקאית עד מקרה חפציבה. אז מה עושים? העורך דין מפקיד את החוזה ברשם המקרקעין כהערת אזהרה בטאבו על שמכם ומשלמים בתשלומים. העורך דין מבצע את כל הבדיקות המקיפות כדי לוודא שהקבלן יציב.

קבלנים- ישנם קבלנים שמפרסמים את עצמם בכל מיני ערוצים שונים אך חשוב להכיר לעומק את הקבלן ולא רק מהזווית של המתווך או מלווה משקיעים. חשוב לשמוע על מקרי עבר ולוודא שהקבלן יספק את הנכס בזמן, באיכות טובה ועם נסח טאבו.

קבוצת וואטסאפ להשקעות נדל״ן בקפריסין

פתחתי קבוצת וואסטאפ להשקעות נדל״ן בקפריסין, אני ואיתי ארז ננהל את הקבוצה. יש שם תכנים קצרים שקשורים לתחום הנדל״ן פה, פרוייקטים מעניינים להשקעה, דירות יד 2 שאני ורומן הולכים לראות במחירים נמוכים לשוק, וובינרים על נושא הנדל״ן שנעשה בהמשך ועוד… אם זה תחום שמעניין אתכם אז אתם מוזמנים להצטרף לקבוצה וגם לשתף אותה עם חברים
קישור לקבוצת וואסטסאפ להשקעות נדל״ן בקפריסין

לסיכום, קפריסין מציעה הרבה הזדמנויות השקעה ומעודדת זרים להשקיע במדינה על ידי הטבות מס ומחירים מעולים. מחירי הנדל"ן בקפריסין טיפסו בשנים האחרונות וממשיכים לטפס בזכות הביקוש הגדול. ישנם הרבה הצעות על השקעות ברחבי קפריסין, אבל חשוב להבין מה הפוטנציאל של הנכס ולא רק מה מחיר הנכס, הרי מה תעשו עם נכס שעולה 100,000 אירו ולא תוכלו להשכיר אותו? בעיניי, מיקום זה שם המשחק ושווה להשקיע קצת יותר ולדעת שיש וודאות שנוכל להשכיר את הנכס. כמו גם להאמין בפוטנציאל של עליית ערך, הרי האי נמצא בפיתוח מאוד גדול. התהליך לרכישת נכס בקפריסין יכול להיות מאוד מבלבל עם כל הפרסומים השונים ברשתות, אבל התהליך יכול להיות גם מאוד פשוט כשבוחרים את האנשים הנכונים סביבכם.

אם אתם מעוניינים להשקיע בנדל״ן בקפריסין ומחפשים חברה שתלווה לכל אורך התהליך אתם מוזמנים להשאיר את הפרטים שלכם בטופס ויחזרו אליכם מחברת Winest Group (פגישת ייעוץ בחינם).